Sektör temsilcileri, bu raporların yalnızca konutun değerini değil; deprem riski, kaçak yapılaşma, tapu kayıtları, tesisat, kolon-kiriş durumu ve yaklaşık 200 farklı veriyi ortaya koyabildiğine dikkat çekiyor. Konut ve kira fiyatlarının yüksek seyrettiği dönemde, milyonlarca liralık ev alımında ekspertiz ve risk kontrolünün önemi yeniden gündeme geldi. Sektör temsilcilerine göre tüketiciler 1-2 milyon liralık otomobil satın alırken ekspertiz yaptırırken, bedeli çok daha yüksek olan konut alımında aynı hassasiyeti her zaman göstermiyor.

Ev için de “check-up” yapılabiliyor

Arge Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Cem Gel, gayrimenkul değerleme raporunun bir anlamda konutun “röntgenini” çektiğini belirtti. Gel’in verdiği bilgilere göre kapsamlı incelemelerde yaklaşık 200 farklı veri değerlendirilebiliyor. Bu veriler arasında binanın deprem riski, hukuki durumu, kaçak imalatlar, tesisatla ilgili sorunlar ve kolon-kiriş durumu gibi başlıklar bulunuyor. Raporda ayrıca konutun yasal kullanım alanı ile ilan edilen metrekarenin uyumu, binanın yaşı, yıpranma durumu, enerji sınıfı ve afet riskleri de incelenebiliyor.

Tapudaki riskler de ortaya çıkıyor

Gayrimenkul değerleme sürecinin yalnızca binanın fiziksel durumuyla sınırlı olmadığı belirtiliyor. İnceleme kapsamında belediyedeki resmi dosyalar, yapı ruhsatı ve proje uygunluğu, iskân durumu, kaçak yapılaşma veya yıkım kararı gibi konular kontrol edilebiliyor.

Tapu kütüğündeki haciz, ipotek ve şerh kayıtları da hukuki incelemenin önemli başlıkları arasında yer alıyor. Bunun yanında konutun bulunduğu bölgenin ulaşım olanakları, çevresel faktörleri, arsa payı, kira getirisi ve amortisman süresi gibi piyasa verileri de değerlendirmeye dahil edilebiliyor.

Konut ekspertizi zorunlu değil

TÜGEM Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kredili gayrimenkul satışlarında değerleme raporunun zorunlu olduğunu, bunun dışındaki konut satışlarında ise genel bir zorunluluk bulunmadığını belirtti. Özelmacıklı, ipotekli satışların toplam gayrimenkul satışları içerisinde yaklaşık beşte birlik bir paya sahip olduğunu ifade ederken, tüketicilerin bunun dışında değerleme raporuna yeterince yönelmediğini söyledi. Verilen bilgilere göre yaklaşık 100 metrekarelik bir konut için ekspertiz bedeli 16 bin 500 TL seviyesinde bulunuyor. Harç ve diğer maliyetler eklendiğinde toplam tutar daha da yükseliyor.

Otomobil ekspertizi daha yaygın

Sektör temsilcileri, otomobil ve konut alımındaki ekspertiz yaklaşımına da dikkat çekiyor. Otomobil ekspertiz ücretlerinin yaklaşık 5 bin TL seviyesinden başlayabildiği, aracın segmentine göre 20 bin TL'yi aşabildiği belirtilirken, konut ekspertizinin çok daha yüksek bedelli bir yatırımın risklerini ortaya çıkarmasına rağmen tüketiciler tarafından daha az talep edildiği ifade ediliyor.

Yapay zeka da devrede

Gayrimenkul değerleme süreçlerinde teknolojinin kullanımı da artıyor. Sahadan toplanan teknik verilerin dijital sistemler üzerinden işlenebildiği, bazı uygulamalarda yapay zeka algoritmalarıyla analiz edildiği ve 360 derece incelemeler gerçekleştirildiği belirtiliyor. Bu yöntemlerle teknik verilerin daha hızlı analiz edilmesi ve alıcının rapor sonuçlarına daha kısa sürede ulaşması hedefleniyor.

16 bin 500 TL’lik rapor, milyonluk riski ortaya çıkarabilir

Türkiye’de SPK tarifesine tabi olan gayrimenkul değerleme hizmetlerinde 1-149 metrekare arasındaki konutlar için asgari ücretin 16 bin 500 TL seviyesinde olduğu aktarılıyor. Uzmanlar, milyonlarca liralık konut alımında bu maliyetin, satın alma bedeline kıyasla sınırlı kaldığını ve raporun ortaya çıkarabileceği risklerin sonradan oluşabilecek yüksek masrafların önüne geçebileceğini belirtiyor.

Uzmanlardan alıcılara çağrı

Sektör temsilcileri, konut satın alacak kişilerin yalnızca satış fiyatına ve binanın yaşına bakmaması gerektiğine dikkat çekiyor. Özellikle deprem güvenliği, tapu kayıtları, ruhsat ve iskân durumu, kaçak imalat, teknik altyapı ve gerçek piyasa değeri gibi unsurların satın alma öncesinde kontrol edilmesi öneriliyor.İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan da konut alımında resmi değerleme ihtiyacı olması halinde SPK lisanslı firmalardan hizmet alınabileceğini belirterek, bilinçli tüketicilerin ekspertiz raporlarını talep ettiğini ifade etti. Uzmanlara göre milyonlarca liralık konut yatırımında asıl maliyet, ekspertiz ücretinden çok satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek ve önceden tespit edilebilecek riskler olabilir.