Gayrimenkul sektörü, son yıllarda ekonomik dalgalanmaların, maliyet artışlarının ve finansmana erişim kısıtlarının merkezinde yer alıyor. Bir dönem hızla tırmanan ve neredeyse her ay yeni rekorlara sahne olan konut fiyatları, son aylarda adeta yatay bir seyre girdi. Piyasada gözle görülür bir durgunluk, taraflar arasında ise derin bir sessizlik hakim. Alıcı da satıcı da kılıcını kınına sokmuş durumda; herkes mermisini saklıyor, adımlarını hesaplıyor. Özetle, gayrimenkulde tam anlamıyla bir "bekle-gör" dönemi yaşanıyor. Peki, bu sessizlik fiyatların tamamen durulduğunu mu müjdeliyor, yoksa yaklaşan yeni bir fırtınanın habercisi mi?

Bu tabloyu doğru okuyabilmek için öncelikle bugünkü duruma nasıl gelindiğine bakmak gerekiyor. Yüksek enflasyon ve artan inşaat maliyetleri, üreticinin yeni proje başlatmasını adeta imkansız hale getirdi. Arsa, demir, çimento ve işçilik giderlerindeki ön alınamaz artışlar, konut arzını daraltırken; diğer tarafta yüksek faiz politikaları nedeniyle krediyle ev alabilmek neredeyse tarih oldu. Bankaların konut kredisi musluklarını kısması veya faiz oranlarını tavan yaptırması, geniş halk kitlelerinin ev sahibi olma hayalini rafa kaldırdı.

Alıcı cephesinde durum böyleyken, satıcı tarafında da farklı bir ikilem yaşanıyor. Elinde gayrimenkulü olanlar, maliyet baskısı ve enflasyondan korunma içgüdüsüyle fiyatlarda aşağı yönlü bir esneme yapmak istemiyor. "Zaten yerine yenisini koyamam" düşüncesi, ikinci el piyasasında da fiyatların aşağı gelmesini engelliyor. Alıcının alım gücü yetersiz, satıcının ise maliyetlerden ötürü indirime gücü yok.

Sonuç mu? İşlem hacimlerinin düştüğü, tarafların birbirini tarttığı kronik bir kitlenme.

Peki bu denge nereye kadar böyle sürecek? Piyasayı yakından izleyen uzmanların ve sektör profesyonellerinin üzerinde birleştiği ortak nokta şu: Bu yatay seyir geçici bir soluklanma, hatta fırtına öncesi sessizlik olabilir. Neden mi?

Birincisi, arz krizi her geçen gün derinleşiyor. Yeni ruhsat sayıları ve tamamlanan konut adedi, nüfus artışının ve hane halkı oluşumunun çok gerisinde kalıyor. Üretim yavaşladığında, ilerleyen dönemde talep yeniden canlandığında karşılaşılabilecek konut açığı, fiyatlarda çok daha sert sıçramalara yol açabilir.

İkincisi, makroekonomik dengelerde olası bir gevşeme veya faiz oranlarında yaşanabilecek en ufak bir rahatlama sinyali, uzun süredir bastırılmış olan devasa konut talebini anında tetikleyecektir. Piyasada bekleyen bu birikmiş enerji, harekete geçtiği anda fiyatlarda yukarı yönlü yeni bir dalgayı kaçınılmaz kılabilir.

Özetle; bugün konut fiyatlarının "durulmuş" gibi görünmesi, aslında piyasanın nefesini tutmuş geleceği beklemesinden ibarettir. Alıcılar için şu anki dönem geçici bir fırsat penceresi sunuyor gibi görünse de, yatırımcıların orta ve uzun vadeli dinamikleri iyi okuması gerekiyor. Gayrimenkul her dönem olduğu gibi yine en güvenli liman olma potansiyelini koruyor; ancak bu limana sığınırken dalganın yönünü değil, denizin altındaki akıntıyı iyi hesaplamak şart.

Selam ve saygılarımla