"Yan parseldeki komşu arsasına 3 milyon istiyor. E, benimki hem daha büyük hem de köşe parsel; o zaman benim arsam en az 5 milyon eder!"

Kulağa son derece mantıklı ve insani gelen bu kıyas, ne yazık ki serbest piyasanın en büyük yanılgılarından biridir. Çünkü konu özellikle imarlı arsalar olduğunda, fiyatı kimin ne istediği veya komşunun fantezileri değil; yalnızca 4 işlemlik, şaşmaz bir matematik belirler.

Nasıl mı? Gelin, hep birlikte hesaplayalım.

 

Bir imarlı arsayı alırken veya satarken duygulardan arınıp bakmamız gereken ilk yer, bağlı olduğu belediyeden alınacak "imar durumu" belgesidir. Bugün artık birçok belediyede bu sisteme online olarak ulaşmak da mümkün.

Diyelim ki Ahmet Bey’in 1000 m² büyüklüğünde bir arazisi var ve belediyeden aldığı resmi imar verileri şu şekilde:

• Emsal (K.A.K.S): 1.20
• Taban Oturumu (T.A.K.S): 0.30
• Yükseklik (Gabari): 12.50 metre

Bu teknik terimlerin Türkçesi şudur: Ahmet Bey bu 1000 m²’lik arazisinde, kot yükseklikleri hariç en fazla 4 katlı bir bina yapabilir. Binanın toprağa basacağı alan (taban oturumu) en fazla 300 m² olabilir ve binanın toplam net inşaat alanı 1200 m²’yi geçemez.

İşte tüm sihir bu veriler elde edildikten sonra başlıyor.

 

Şimdi senaryomuzu işletelim. Ahmet Bey, bu arsa için bir müteahhitlik firmasıyla yarı yarıya, yani %50 kat karşılığı oranıyla anlaştı.

1200 m²’lik toplam inşaat alanını, bölgede çok talep gören ortalama 50 m²’lik 1+1 dairelere bölersek, arsadan toplam 24 adet daire çıkacağını görürüz. %50 anlaşma gereği bu dairelerin yarısı müteahhide gider, 12 adedi ise Ahmet Bey’e kalır.

Peki, bölgede bu dairelerin tanesi ne kadar ediyor? Diyelim ki güncel piyasada 1+1 dairelerin satış bedeli 3 milyon TL. Ahmet Bey’in payına düşen 12 daireyi bu fiyattan çarptığımızda karşımıza 3C milyon TL gibi muazzam bir toplam gelir potansiyeli çıkar.

Ancak buradaki en kritik soru şu: Ahmet Bey’in henüz üzerinde çivi dahi çakılmamış boş arsası şu an 3G milyon TL mi ediyor? Kesinlikle hayır!

 

Şimdi sahneye Mehmet Bey adında rasyonel bir alıcı çıkaralım. Mehmet Bey bu arsayı ham olarak satın alıp, ardından müteahhite vererek inşaat sürecine girmeyi düşünüyor olsun.

Mehmet Bey bu süreçte ciddi bir inşaat riski üstlenecek, ruhsat ve tapu süreçleriyle boğuşacak ve projenin bitip dairelerin satılması için en az 2 yıl boyunca parasını buraya bağlayıp bekleyecek.